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說起上海的富人區，不得不提一下古北。

上海新開發的豪宅板塊很多，不過大部分都是新上海人率先涌入，本地人起先并不看好。

只有古北，在開發之初就高高在上，大部分故土情節嚴重的老上海人也不得不承認這里是真的好。

然而進入2010年后，古北的優勢開始下滑，價格漲幅一直跑輸大盤。

以至于不斷有人看空古北，認為這里正在被拋棄的過程中，早點脫手才是王道。

甚至有人悲觀的認為幾十年后古北的地位跟現在的曹楊新村差不多——新的產品層出不窮，古北的豪宅以后就是老破大。

難道社區老了就一定會被拋棄嗎？

01

古北出道就征服了上海，很大程度是因為實在是太貴了。

1990年前后古北寶石公寓對內要價1640元人民幣，對外要價420美金；到1994年是更是猛漲至1300美元，當時市區房價僅2000-3000元左右。

進入新世紀外銷公寓不再被迷戀，古北價格漲幅放緩，不過仍然領跑長寧。

2005年時，中山公園凱欣豪園要價13000元左右，內環外的古北國際廣場高達17000元。

與法租界的情懷、黃浦江畔的虛榮不同，當時古北價格被推高是實打實的——這里就值這么多錢。

眾所周知，古北的興起源于虹橋經濟技術開發區——上海第一個開發區。

改革開放后引進的第一批外資企業基本坐落于此，尤其以日韓為主。在陸家嘴還是一片灘涂之時，這里就出現了許多納稅億元樓。

為了給這些遠赴中國支援建設的國際友人提供配套住宅，為了避免市區的老房子給國際友人造成不好的印象，1984年開始就選中了西郊這片空地打造全新的居住社區。

直到95年已經建成6層公寓15幢，高層公寓21幢，建筑面積高達62萬平方米，另有公建配套0.8萬平方米。

這就是古北一期的雛形。

網上有種說法是古北的外籍居民是國際務工人員，好像是國內混不下去才到中國開辟市場。

其實一點都不準確，住在古北的大部分都是外企高管，收入水平、消費能力在國外也是高階。

收入稍差的國際務工人員大部分退而求其次選擇了龍柏、金匯。

古北的外籍人士收入水平之高，迅速就將古北的消費推到上海最高以至于全國最高。

以至于1995年，鉆石公寓二室一廳月租金1300美元以上，而附近的羅馬花園、廣場大廈二室一廳月租金更是高達3000美元。

黃金城道的商鋪業態、私人診所的醫療水平、國際學校的學費水平都遠超上海市區。

以至于古北家樂福成為上海最高端的家樂福，市區居民為改善生活都要來這里購物。當然消費水平也是市區的兩倍以上。

沒辦法，當時上海剛開放不久，外來人口流入不多，經濟發展遠不如現在有活力。

可以說當時古北與市區的差距不是區域差距，而是國外發達經濟體與上海消費水平的差距。

當時甚至有種說法是：“要出國旅游，不如先到古北去看看”

所以當時古北的貴，是最高端的消費階層、最高端資源在這里集中才推上去的。

享受著大陸最高水準的生活，自然價格就推到上海最高之一。

當然里面也夾雜了一些那個時代對外國人的仰視情節，總覺得外國的就是最好的。

而且雖然現在來看古北一期設計上有諸多弊端，在許多市民還住倒馬桶里弄的年代，外銷公寓絕對是讓人羨慕的高級住宅。

巴黎花園小區環境

巴黎花園等標志性小區即使現在去看，品質也超過不少15年房齡的普通商品房。

不過進入2000年后，古北的優勢就開始下滑。

02

后來兩把刀子捅向了古北。

傷害最深的是浦東的開發。1992年開始，大量外資企業落戶浦東金橋、陸家嘴、外高橋等區域，這片原本只占GDP7%的區域直至今日已經超過30%。

隨著外資一起轉移到浦東的還有大量歐美籍高管，催生了碧云等第二代國際社區。

古北只剩下日韓臺企業撐起門面，相對優勢不斷縮水。

另一方面經過十多年的飛速發展，上海市整體經濟水平與國外差距縮小。

民營經濟崛起后外資企業也不再高高在上。十五年前外企白領就能拿到1萬以上月薪，在當時絕對是高薪階層?，F在大量外企白領月薪仍然停留在1萬多，被國內金融、互聯網等從業人員迅速超越。

隨之而來的是消費水平的拉平。

古北家樂福、高島屋生鮮超市的高檔商品在市區也能找得到，國際學校已經遍地開花，全市醫療水平也有長足的進步。

高島屋生鮮超市的商品

在市民都見過世面后，古北自然不再高高在上。

同時，2006年古北二期基本開發完畢，但是其他區域豪宅概念才剛開始出現。為了配合營銷，富人區的概念層出不窮。

陸家嘴濱江、黃浦濱江輪流登頂房價之顛，法租界興建的高級住宅也頻頻打破價格上限，佘山、美蘭湖、西郊、東郊別墅區不斷出現“亞洲十大豪宅”標桿。

在開發商強大的宣傳攻勢下，在古北居住水平不再俯視全市的背景下，能留在古北的“富人”越來越少。

甚至陷入了靈魂拷問：

這樣一個新興的涉外居住區，沒有任何文化底蘊可以挖掘，又沒有黃浦江、佘山、美蘭湖這樣稀缺的生態景觀資源，憑什么保持富人區的地位？

03

不過至少目前古北依舊是價格高地。

內中環間有大量新型的高端社區，目前大寧、長風單價總價都低于古北二期。

前灘憑借學區概念單價很高，總價區域依舊不如古北；碧云有大量大面積別墅拉高總價，單價卻又低于古北。

能達到古北這個水平的，目前只有徐匯濱江了。不過徐匯濱江核心區就尚海灣、綠地海珀旭暉、保利西岸、中信君廷名邸等幾個小區，體量上與古北還是不能相提并論。

尤其是古北二期，核心小區入手門檻兩房1200萬、三房1500萬，依舊不是普通中產可以夠得到的。

房齡已經15年左右還能保持住這個價格水平，很大程度是得益于整體開發帶來的居住氛圍。

尤其是黃金城道兩側，十余個同房齡、同價位小區匯集的強大購買力在上海依舊排在前列。

另一方面，古北以高層高級公寓為主，形成了一定的居住密度。后期開發的碧云雖然定位夠高，但是居住密度降低后商業氛圍難以形成。

雖說規劃了一條紅楓路商業街，購買力的分散導致了商業發展的遲緩。

在這個維度看，后續開發的眾多高端社區，沒有一個能夠達到古北的層級。

陸家嘴濱江、法租界等核心區，商業相當發達，不過人流過大影響了居住體驗。湯臣一品、中糧海景壹號江景壯觀，不過大的落地窗帶來的困擾就是：不知道是你在家里看游客還是游客在江邊看你們？

而佘山、碧云這樣的別墅區剛好相反，人流又少的過分。環二多次遇到佘山別墅業主，大部分人的反饋是：這里適合白天住，安靜；不適合晚上住，太安靜了，一個人在小區里有點怕。

不排除極其重視隱私、偏重田園風情的客群能接受這種安靜，入住率已經說明了這個群體的體量。

能夠做到不過分熱鬧又不過分安靜的，目前只有古北了。

這里有黃金城道提供基礎的生活配套、高島屋雖然不像市區一樣熱鬧但是業態較高契合居民消費。

只有一家瑞金分院、沒有電影院、沒有各種小吃、沒有海底撈，所以不會有大量外來人口，也不適合剛需客群居住。

不過隨著古北名聲越來越響，一到落葉季，黃金城道還是吸引了不少外來游客。

04

統一的社區規劃、大量的同等階層居民、高水準的消費水平是古北仍舊可以躋身富人區的底氣。

這個核心優勢中短期內不會被取代。

而且隨著板塊的逐漸固化，新的富人區出現相當困難，上海將長期保持現有的板塊格局。

沒有了大量開發商的炒作后，居住本身的價值將重新被發現，一些靠營銷溢價靠炒作撐著價格的區域會被打回原形。

市場對古北的另一個擔心來自不斷老去的社區——買新不買舊是市場規律，古北沒有新的地塊可供開發，衰老之后居民自然流出。

其實這是一個錯誤認知，將房齡老與品質差畫上了等號。

1999年2月份之前的小區確實與之后開發的商品房有質的區別，畢竟建筑質量規范都做了改版。

但是古北這樣的外銷公寓或者2005年后的產品，與當今的新房相比差距并不大。

老不是原罪，湯臣一品房齡也有十幾年了，從沒人說是老破大。

而且房地產市場已經過了黃金時期，短期內不會有新的設計理念、產品工藝誕生，相反裝配式住宅大行其道施工質量上出現倒退、新房限價背景下產品質量問題層出不窮。

君不見中海紫御豪庭外立面脫落、前灘豪宅也陷入維權。

所以至少古北二期的七個小區中期內不會面臨房齡問題，何況六七個人車分流高品質社區、沿街配套豐富定位又高、街道綠化優質的片區短期根本不可能復制。

古北的街道

而且前灘開發完畢后中環內不會再有大面積地塊，郊區開發的社區交通上短板明顯——延安高架+地鐵10、15號線這樣的配置很是稀缺。

更不用說漕河涇+徐家匯+中山公園提供的購買力。

而且大古北的概念已經越來越深入人心，閔行金虹橋提供了大片土地后，圍繞古北開發了一系列高端產品，板塊內活力得以保持。

同時，造成古北這15年跑輸大盤的兩把刀子也已經消失，古北已經與整體市場同呼吸共命運，憑借著優質的社區環境會再次獲得部分客群青睞。

也許現在已經到谷底。

不過長期來看古北是存在上限的，這個靈魂拷問前面也提到過。

目前上海的房價上限大致是12萬，突破這個天花板一定需要給出一個強有力的理由。

目前能找到的營銷邏輯其一是法租界的文化沉淀，其二就是黃浦江這條黃金紐帶。

說白了還是虛的概念。

社區環境、居住舒適度是需要的，目前看起來還是蒼白無力，可能花300萬溢價買一處江景更重要一些吧。

不過我們為什么要考慮長期？

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