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大部分買豪宅的人，都是“拿著桃，找蘋果”。這些人共同的特點是，為了置換而買房。“3000萬追5000萬，5000萬趕上億，普通平層換江景，江景房換別墅……都是為了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。談起價格來，心態穩定、態度強勢”。

文|高越

編輯|周維

運營|月彌

點擊網站的刷新按鈕，一個新房源跳了出來，老馬眼睛一亮——苦尋了4個月的“目標”，終于出現了。

6月份，上海解封后，負責豪宅交易的中介老馬，復工后每天上班的第一件事，就是為“頭號客戶”周聰尋找新房源。前后看過40多套房子后，周聰的需求，他早就爛熟于心：5000萬元左右、大約200平米、位于市中心、兩個朝南房間、不要頂樓和一二三層……每一項要求，這個“目標”都完美適配。

它在嘉天匯小區，位于靜安區的黃金地段，向西394米是地鐵14號線武定路站，向東南838米是靜安寺。以3千米為直徑畫個圓，周圍有多個幼兒園、中小學、大型商超、公園和醫院，是個交通、休閑、教育、醫療和購物全部齊備的“五邊形戰士”。

老馬感覺這回能成，立馬著急地約周聰看房。

周聰一進屋，最先看到的是灑進來的陽光，照在米白色系的家具上，顯得房內很溫暖。這符合他的最大要求——房子是給父母養老買的，必須南北通透，否則梅雨季一到，屋里潮濕，對關節不好。

一邊轉，一邊看，周聰越看越滿意，4樓不高不低，200平米大小合適，小區環境也好。他想當場定下來，只是5060萬元的總價，有些小貴。他拉著老馬囑咐：“能不能跟房主商量，再降個200萬？”

講價很常見，“這畢竟不是超市買菜”，但房主性子直、嫌麻煩，面對老馬的傳話，態度很堅決——“不談價，能接受就成交，不接受就換人，不要浪費時間拉扯?！?/p>

房主這邊沒戲，眼看著只差最后一臨門一腳，老馬轉頭來說服周聰，告訴他，嘉天匯一房難求，之前一直是出來一套、賣一套，時間不會超過兩周。還向他透露，前一周已經有不下十個人來看房，“晚一步，可能就會錯過”。

聽到這話，周聰下定決心，迅速出手，全款成交。只花了20天，就結束了全部的交易流程。

此前，周聰住在長寧區一個很有品質的小區，但父母圖清凈，住在佘山，平時，一個小時的車程不覺得遠，疫情來后，才發現處處不方便?！叭诉^不去，送點東西比登天還難。”周聰著急把父母接來市里，凡事有個照應，“誰知道什么時候又被封閉了”。

6月以來，像周聰這樣的買家，開始大量涌現。中國房產信息集團的數據統計，僅在解封后10天內，上?？們r3000萬元以上的一二手豪宅已成交33套，也就是說，平均每天都有3.7套豪宅正在易主。老馬估計，整個豪宅市場的單價，也上漲了5%-10%左右。

▲6月1日-9日上海3000萬以上二手房成交情況。圖/CRIC數據

最受矚目的，當屬永嘉路569號的一套老洋房。去年，569號對面，一套老洋房以4億元的價格成交。今年，輪到了569號自己，這棟磚木結構、法式風格、占地面積833平方米的三層小樓，被叫到了2.5億元的高價，刷新了今年豪宅成交單價記錄——這距離它的上一次交易剛過去5年。

一棟棟豪宅，正在無聲迎接著一波又一波來客。濱江是群雄薈萃之地，湯臣一品、中糧海景壹號、綠城黃浦灣、華潤外灘九里一棟棟“江景房”排排矗立，陸家嘴“三件套”盡收眼底。隔江而望，新天地片區是另一個中心，黃浦灣1號38萬元的單價，至今仍在江湖流傳。低調的古北是傳統的富人區，形容詞要用“鉆石““寶石”和“翡翠”，價格要以億元為單位。依山傍水的佘山從遠處遙相呼應，中凱曼茶園成功躋身五千萬俱樂部，在豪宅群中占據一席之地。

從上海的上空俯視，火熱的豪宅掃貨記，正在幾大區域輪番上演。徐匯的尚海灣連開5千萬、7千萬豪宅；黃浦區的融創外灘、黃浦灣不甘示弱，8000萬豪宅二手房一周內出售；靜安區不甘落后，中興路一號、珠江安康苑交替成交，3000萬豪宅接連易主。

▲上海永嘉路569號的花園洋房，以2.5億的價格售出。圖/視覺中國

胡青和大軍夫婦，也是購房團的一員。6月25日，他們終于迎來了選房日。

他們是40多號，按理說要11點左右才排到。但兩人很興奮，早上7點就醒了，再也睡不著。為了吉利，兩人都穿了一身紅色衣服，胡青穿了紅色條紋套裝，大軍穿了一件紅色T恤，背后印著兩面旗幟，寓意“旗開得勝”。夫妻倆提前1小時重啟了手機和路由器，并對助威的“親友團”說，“一律關掉手機”，防止搶占信號。

進入倒計時15秒，胡青緊張地靠在大軍手臂上，卻在下一秒被推開，“不要影響我發揮”。大軍是選房的執行者，他兩手舉高手機，胳膊保持架起姿勢，微微張開手指活動放松，隨時做好點擊準備。

界面跳出的那一刻，一切出乎意料地順利，大軍抓緊時間核對價格、確認，像之前演練過的3次一樣，一切順利地完成了。

胡青有幾秒的恍惚，經親友提醒，才想起來跟老公跳起來歡呼。她的心情有些復雜，開心中，夾雜著不敢相信，腦子里跳出的第一個念頭是：“原來在上?；ǖ?000萬，只需要1分鐘?！?/p>

回顧買房經歷，胡青覺得“太不容易了”。滬漂14年，生了女兒，兩個外地人終于攢夠了購房資金和積分?；舜蟀肽辏瑩u了2次號，又等待了3個月，才成功選中一套二手房。這一刻，她才有“終于扎下根了”的實感。

像他們這樣的“滬漂”買房人還有很多。歸功于落戶政策，2022年，“新上海人”增加了73128人，是2020年的2倍多。在筑巢時，品質更高、更有價值的豪宅，是很多人的首選。

有些人買房時步步謹慎、處處小心，也有人眼都不眨一下，就一擲千金。1998年出生的阿蘇剛從美國回國，學的是動畫設計，落戶上海后，第一件事就是買房。她的需求和很多留學生很像：不看重朝向、只在乎風景；必須精裝修，最好全部五星級標準配齊，連毛巾、杯子都有，能直接拎包入住。

看房那天，阿蘇是一個人去的。站在落地窗前，看著無遮擋的黃浦江景，她很篤定：“這就是我想要的房子?！?/p>

每日人物試圖在阿蘇身上找到幾分抉擇與猶豫，但并沒有。似乎在她眼里，全款買下4000萬元的房子，跟挑一件衣服一樣輕松。從進屋，到簽字，阿蘇只花了不到2小時。她沒有給父母拍照或打視頻，全程自己拍板、簽字，父母只需要“掏錢包”就行了。

“喜歡就不要猶豫，直接拿下?！卑⑻K說。

像阿蘇這樣的留學生，是豪宅購買力中的一個新代表，中介們也喜歡和他們打交道，因為“好說話、付錢爽快，喜好也好把握”。他們最喜歡的就是網紅地段，尤其是“新天地板塊”，甚至因此有了個調侃，“世界的上海，宇宙的新天地”。

▲上海黃浦區新天地太平湖畔的頂奢樓盤：翠湖天地。圖/視覺中國

但也有不少人，并不喜歡網紅地段，而是追求起私密和清凈。有一天，中介鄒珺收到新消息，是個老客戶要他幫忙找房。兩年前，她剛剛由鄒珺經手買下了一套江景房，花了5千多萬元。換房頻率太快，讓鄒珺有些詫異，他問那個客戶，為什么這么快又要換房？

“因為江景已經看膩了啊?！睂Ψ交卮?。

這位客戶曾經拿著父母給的本金創業，進軍醫美領域，花了2年時間，賺了第一桶金。這一次，她的要求是佘山地段，獨棟別墅?？捶窟^程中，客戶最多的評價是“小了點”“不夠大”，她想讓父母、保姆和司機都能住下，還要有足夠的空間開party、辦聚會，容納客人們留宿。

最終，只有一棟800平米的別墅，才讓她勉強滿意。選中它，因為她覺得風水好，位于山腳下，有河水流過，與月湖相連，山水環抱，可以聚財。

與新上海人相比，這些高凈值人群，才是豪宅市場最核心的客群。胡潤《2021中國高凈值人群家族安全報告》顯示，2021年，上海千萬人民幣凈資產家庭數量達到25.5萬，僅次于北京，超過香港，是深圳的3倍多。

至于職業，中介們看得最清楚不過。“2012年之前，做實業的較多，比如基建、礦業和有色金屬等。2015年之后，大多是互聯網人士、新能源從業者和網紅?！编u珺說。

▲上海佘山高爾夫別墅區。圖/視覺中國

豪宅，一個蘿卜一個坑，新房并不多，想要二手房，只能等人出手。

前段時間，老馬成了公司的“守夜人”。有一位海外業主，想要處理掉自己的上海房產。房子已經找好了買家，但后續溝通卻費了很大功夫。業主人在國外，工作很忙，每天只有下午才能抽出10分鐘，對應國內時間，已經是凌晨。

老馬每晚沖一杯濃茶、外放著手機刷劇，只為提神、不錯過業主的微信消息。有幾次，業主提前發來消息問：“老馬，你在么？”結果老馬不知不覺睡著了，沒能回消息，溝通只能往后推。但定了鬧鐘也沒用，因為客戶的消息往往是不定時的，早一些是凌晨3點，晚一點是5點，唯一的方法就是熬著，“我通宵等著，隨時來消息，隨時回”。

敲細節用了1周，溝通怎么用美元支付用了3周，前后熬了1個月，才終于搞定。成交那天的凌晨，老馬很高興，但也很累。他沒有慶祝的力氣，只想好好睡上一覺。

與此同時，也有出售豪宅離開上海的人。6月份，豪宅市場有了條引人矚目的消息，中介們打出“蔡少芬剛剛搬出去，可以直接入住”的宣傳語，為一個豪宅打廣告。它位于新天地，四室三廳四衛，家具家電齊全，每間房都有落地窗和全地暖。

有意思的是，這距離蔡少芬一家風風火火地來到上海，僅僅剛過去一年?！疤昧?，不可能再好”的上海生活，最終還是以出售豪宅離開而結束。

有人在拋售，還有更多人在搶購，豪宅市場被炒得一片火熱。很多人好奇，解封之后，上海豪宅為何成交如此火爆？

中原地產首席分析師盧文曦曾在采訪中分析稱，一個原因是業主心態變了，4、5月份疫情反復，部分群體對住房品質的要求會有提升。房子小的想換大房子，平層的想換別墅，“積壓下的購買力就釋放了”。

老馬說，大部分買豪宅的人，都是“拿著桃，找蘋果”。就像他接待的嘉天匯業主一樣，有好幾套房子，嘉天匯是其中最小的一套，平常一周只住一兩天，很早開始就嫌棄它面積小、房齡老。此次出手，是準備添些錢，換套更大、更好的房子。

這些人的共同特點是，為了置換而買房?！?000萬追5000萬，5000萬趕上億，普通平層換江景，江景房換別墅……都是為了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。談起價格來，心態穩定、態度強勢?！?/p>

▲圖/《我的前半生》截圖

另一個原因是趕上了特殊的時間節點，“由于疫情，市場之前的停滯時間較長，現在短時間內數據就會出現快速增長”。盧文曦表示。

鄒珺則認為，疫情之后，投資的風險大了，但渠道卻在減少，無論是開公司、還是設生產線，都有賠錢的可能?！板X放著也會貶值，不如買套房子，既能享受，又能保值，是最好的辦法了。”

事實上，豪宅的火熱并非只出現在上海，而是全國同步、遙相呼應。

早些時候，北京海淀區的“學府公館”迎來選房日，吸引了2638個爭搶者，幾乎是每4人搶一套房子，在1900多號時就宣布售罄。所有房源，不到10小時，全部搶購一空，成交額近120億元。

如果將總價1000萬元作為豪宅的“入門門檻”，2022年上半年，北京已經成交了3770套豪宅，比去年同期增加了33%。

深圳同樣如此。名噪一時的日光盤海德園，新推出的239套千萬級別住宅，6個小時就被全部選完，約1分半鐘賣掉一套。

杭州西湖旁的湖景房“西子公寓”，因下樓步行就能到西湖景區，一直是黃金豪宅，多年未流出二手房源。今年6月，一套房附帶兩個車位，經過30輪出價，拍出了3095.8萬元的高價。

這是一個有些魔幻的現實。在很多人擔心房租上漲的時候，有些人正在排隊下場，瘋狂掃貨豪宅。

▲杭州西湖湖濱。圖/視覺中國

豪宅鏈條飛速運轉，燒得滾燙，豪宅中介，也跟著賺得缽滿盆滿。

老馬最近跟同事聊天，話題總是圍繞著“你賣了多少”。這并不需要保密，銷售行業，就是要互相刺激。老馬的業績算是不上不下，一個月開了一單，但他很滿足，以往一年下來，能有個兩三單就算很不錯了。他聽人說起，去年的銷冠，也只是5單。

開單之后，最直接的好處就是高傭金。老馬所在的公司表現亮眼，一個月成交了15套，破了開業至今的新紀錄，公司光是傭金就拿到了2000萬元以上。

業績好的時候，鄒珺每月能賺六位數，可有些業績不好的同事，有時只能拿三四千元的底薪。

“一套豪宅成交的背后，是100個中介在忙活和爭搶?！崩像R說，這是一場激烈的爭奪。

“為什么別人帶看賣不出去，偏偏是你可以？”這里頭學問有很多。

摸爬滾打了十多年，成熟的中介們漸漸能摸出一些門道，比如“看人下菜碟”就很重要。事業成功的客戶，往往更在意價值，“越稀缺、越獨一無二越好”。房子的各種細節和特質，被老馬刻在了腦中，隨時提取，“59層、有全無遮擋的江景”“旁邊緊鄰人文故居、有優秀歷史保護建筑”……甚至到了后來，老馬能清楚地解釋出，價格相差1000萬元的房子，看到的江景究竟有什么不同。

年輕的客戶，往往更喜歡追潮流。有時候，鄒珺帶看房前，會準備一些“秘密武器”——電視劇的劇照。一次，他帶客戶看景瑞尚濱江，這是《三十而已》《我的莫格利男孩》《溫暖的弦》的取景地。

▲圖/《三十而已》截圖

鄒珺更像個導游，走到一個“展品”前，就說上一段講解詞：這是顧佳同款豪宅，挑空9.8米的大堂懸掛著意大利的Barovier&Toso燈具；走廊里擺的是吳愛政的《百年上海灘》和劇中王太太立在家里的梵高《睡蓮》；屋里有專門的雪茄室、私宴廳，以及一覽無余的大落地窗。鄒珺手中拿著照片，每到一處，一邊指，一邊向客戶強調：“你看，是不是一模一樣？”

這招似乎有幾分好用。這些電視劇拍攝時，小區內還有一手現房，但現在，早已經被搶空了。

對房子細節如數家珍還不夠，中介們還需要嘴嚴、心細，懂得建立長期關系。老馬接觸過不少有商業版圖的老板，最重要的就是不能打聽，有時還要簽保密協議。如果遇到明星買房，一般全權由經紀人聯系?？捶慨斕欤綀龅拿餍且泊蠖寄R、口罩全副武裝，不見真面目。

老馬很少給客戶打電話，大多使用短信和微信交流。這是一種為客戶著想的細節，他們都很繁忙、也注重隱私，“天天接電話，很容易覺得不耐煩”。

長期聯系，是為了“只要客戶想買賣房子，第一個就想到我”。這意味著要隨叫隨到，處理一切瑣碎的工作和問題。房子要出租，他要幫忙打理，約保潔打掃，找攝影師拍照片；房產有問題，他要聯系法律顧問細心解答；甚至草坪修剪、柜子損壞、下水不通……“只要接到客戶的一個電話，就要馬上行動、立即處理?！?/p>

現在，老馬還在忙著，公司要求每天打150個電話聯絡客戶，看房至少一組。這兩天，他正在幫業主賣一套湯臣一品的房子，432平米，4房2廳4衛。房子對面，便是外灘。四季更迭，晨昏交替，黃浦江的美景，站在這里的陽臺上，一覽無遺。

新房源的照片拍好后，老馬發了個朋友圈，配圖文案：“擁有它，就擁有了四季?！?/p>

（應受訪者要求，文中老馬、胡青、大軍、阿蘇、鄒珺為化名）

▲圖/《安家》截圖

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