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白云又有一條村開始啟動改造，又是“熟悉的身影”白云城投集團。

上周五，白云城投集團與京溪街道辦事處舉行京溪街城市更新前期服務合作意向書簽約儀式，標志著京溪村改造工作正式啟動。

白云區發布舊改“330”新規后，整個區的舊村改造速度明顯加快。作為改造“排頭兵”的白云城投集團或是新規受益最大的一方，今年頻頻成為各村的前期改造服務商。

圖片來自：白云城投

本次簽約合作已是白云城投集團繼石門街紅星村、鶴龍街黃邊村、嘉禾望崗村等簽約實施后的第7個城市更新項目。

早于2018年8月份，京溪村已經完成改造意愿的表決，村民同意率為83.81%。彼時，市場消息稱，目前富力地產已經介入到該村的改造工作中。

將近三年時間過去了，京溪村的資質如何？什么因素阻礙著它的改造進程？今天讓我們來聊聊。

01

現在，京溪村有一個很簡練的別稱：“黃金城中村”。

顧名思義，它的地理位置十分優越。京溪村位于白云山東麓，處在廣州市城市新中軸線北端、白云區東部科技創新帶南部起點。

交通上，京溪村在廣州東站北部、天河客運站西北部，臨近地鐵三號線“京溪南方醫院站”；同時，南北走向有廣州大道北、沙太路，東西走向有京溪路、怡新路。

可以看到，這里有快速通往深莞惠等城市的高鐵站，抵達南番順、白云機場等區域的高速主干線，3個站到“廣州東站”、5個站到“體育西”、6個站到“珠江新城”、半個小時到“機場北”。

京溪村聚集了高鐵、高速主干線、地鐵站等于一身。同時，村的南部臨近天河區繁華地段，廣州東站、天河公園等商圈。

如此重要的區域優勢，京溪村周邊早于引來了眾多開發商駐地。房產交易機構信息顯示，京溪村目前周邊樓盤均價為4.24萬元/平方米，包括合生-云山熹景、佳兆業-天御、恒大-御府、萬科天河御品、君華香柏廣場等。

其中，佳兆業項目均價達到7.44萬元/平方米，為目前片區均價最高的樓盤。

此外，目前廣州地鐵18號線北延段（廣州東至花都天貴城際）規劃中，將設有7個站點，包括京溪路、白云東平、白云城市中心、方石、鳳凰南路、馬鞍山公園、花城街。

這也意味著京溪村有望成為一個雙地鐵站的區域，并且可以直達白云城市中心、空港經濟區、花都中心區、花都萬達文旅城等重點商旅圈，無疑京溪村的地段價值更上一層樓。未來整個片區的樓市熱度可以想象

02

交通發達便捷之余，京溪村還是一條有著千年歷史底蘊的村落。

這條村在唐朝開始興盛，其中京溪古道是唐朝科舉考試時，廣州一帶考生赴京趕考的必經之路，也有不少富商達官貴人到這里歇息或經商。

整條古道東起沙太路、西連廣州大道北，直到白云山風景區，全長約1公里。而古道兩旁現在還保留著舊時的“潘、馮、李、蘇”四姓大祠堂，以及觀音堂、二帝古廟。

不過，現時的京溪古道沒有了昔日的繁華，更多的是城中村的逼仄。從下面走過，往上望，兩旁房屋向外延伸、加上餐飲掛起的廣告牌、遮陽傘，幾近要遮蓋著整個藍天。

早前廣州樂居走訪京溪村發現，這條村異于其他城中村“臟亂差”，村內整體面貌整潔、干凈。

村內目前基本為宅底商，商業業態基本為便利店、小型商超、早餐店、藥店、水果店、平民理發店、五金店等，以及不少民房改建為公寓進行出租。

道路雖然規劃有序，但是路面普遍較為狹窄，基本是單向車道；并且，村內較少公共停車區，導致較寬的車道兩旁停滿了車輛。

好的一面是，京溪村目前雖有不少握手樓，但大部分通道整潔干凈，采光充足。

此外，2019年末，白云區政府圍繞京溪古道重點打造了一段500余米的青磚綠瓦特色街巷，同時重修了沿線的休閑娛樂設施，比如重點提升項目鄉約廣場，使得居住環境有所提升。

03

早在2018年8月，京溪村開始謀求全面改造。彼時，京溪村舉行了村民舊改意愿投票，同意率達到83.81%。

簽約之后，該村改造工作沒有得到進一步的推動。城更君翻閱京溪街道官微近三年動態發現，目前改造動態大部分為社區微改造、核心道路重修、白云山片區“退地還綠”、社區衛生環境提升等，全面拆遷、改造方面卻一直沒有動靜。

僅在2019年5月份，京溪村留用地舊改升級產品“現象SOHO創新中心”舉行動工儀式。該項目被納入2019年廣州市重點建設工程項目，建筑總面積為兩萬多平方米，計劃建成為集創新、辦公及商業綜合于一體的創新中心，預計于2021年正式建成對外開放。

到了2019年6月份，京溪村開始進行基礎數據調查招標工作。資料顯示，京溪村轄區面積0.8平方公里，現村民人數約為3600人，村民自有房屋和集體物業約1900棟，村民及集體經濟收入以物業出租為主。

造成京溪村推進緩慢的核心因素或許有兩點：合資房（部分為小產權房）、規劃調整。

實際上，村民進行表決后，網上流傳了一篇名為《關于：廣州白云京溪村拆遷、改造的居民訴求書》的文章。文章稱：村內舊改表決會中，合資建房（小產權房）的居民沒有得到聽取邀請。

因為合資建房大部分為無證件或擁有集體的宅基地證，沒有法律保護。遇到糾紛時，權益歸屬難以劃分。而在舊改過程中，開發商需要獲得相應的產權才能啟動改造工作，產權不明會延遲改造進程。

廣州樂居走訪時發現，京溪村宣傳欄中，出現了罕見的“出售”、“急售”等字眼。同時，詢問村委并沒有得到解決方案。這讓京溪村的舊改工作陷入了“拉鋸戰”。

另一個核心因素是，2020年初，白云區突然叫停區內多個舊村改造的前期工作，其中包括京溪村。對此，市場普遍認為主要原因是白云區希望處理違建問題、重新配置土地資源，以及整頓腐敗和不正當競爭等問題。所以，2020年白云區舊改“交白卷”亦可以理解。

2020年底至今，白云區通過城市更新專項規劃、舊改“330”新規、工作方案、實施意見等方式“一路破冰”，使得整個區的舊改“炙手可熱”。

而三年沒有動靜的京溪村，又作為重點城市更新片區，終于迎來了白云城投的介入，無疑正式駛入快車道。根據白云區“十四五”規劃，京溪村所在片區將打造為粵港澳大灣區智慧醫療和生命健康基地。

未來，白云城投完成前期改造工作后，會確定是落入富力地產的口袋嗎？

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