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本報記者鐘廣蓮陳婷趙毅深圳報道

閑置逾20年的“黃金地塊”最終免不了被政府收回的命運。

4月21日，深圳市中洲投資控股股份有限公司（000042.SZ，以下簡稱“中洲控股”）發布公告稱，位于深圳北核心商圈的黃金臺項目（A806-0001宗地）約28.5萬平方米最終被深圳市規劃和自然資源局龍華管理局收回。

根據補償方案，政府收回28.5萬平方米土地使用權后，給予中洲控股9萬平方米的自留用地，按照政府規定的容積率，中洲控股可獲得的計容建面約45萬平方米。

《中國經營報》記者注意到，目前中洲控股在深圳擬開發項目只有兩個，分別是黃金臺項目和深圳寶安26區項目。在建開發項目僅一個，即深圳筍崗物流園項目，該項目的開工時間為2014年11月，截至目前，仍是在建狀態，進度僅有9%。黃金臺項目成為中洲控股在深圳發展不可或缺的項目。

近日，中洲控股方面回復記者采訪時仍稱，目前公司擁有黃金臺項目90%的權益。

事實上，除了在深圳，中洲控股在其他區域的土地儲備也不容樂觀。4月27日晚間，中洲控股發布2019年財報稱，公司在報告期內僅通過村企合作的方式取得兩個新增項目，計容建筑面積合計38萬平方米。彼時，中洲控股曾計劃在2019年新增土地儲備計容積率面積100萬平方米。如今，計劃未能如期實現。

“獨占”愿望落空

從深圳北站出發步行大約10分鐘，就到了黃金臺項目宗地。記者走訪發現，該宗地雜草已長得比人高，周邊的居民偶爾到此“郊游”。

“這個板房三四年前就搭好了，當時就說要開工建設，到現在也沒有建?！痹邳S金臺項目現場，一名把守著出入口的保安說道，原本為工程項目部搭建的板房，至今從未有人入住。

據了解，黃金臺項目位于深圳北核心商圈內，宗地號為A806-0001（也稱“A806-1號”）。

該項目最早見于上世紀90年代初。1991年12月，華電地產、寶東地產和龍華公司簽訂《聯合開發經營“黃金臺山莊”協議書》，約定由龍華公司有償提供土地、華電地產出資的方式聯合開發黃金臺山莊項目。三家公司分別擁有該地塊65%、10%以及25%的權益。當時龍華公司出讓該宗地的價格為280元/平方米，由華電地產出資。

2001年，華電地產以1200萬元的作價收購了龍華公司25%收益權。另外，除了1200萬元轉讓款，雙方在聯合開發黃金臺項目過程中，華電公司對龍華公司另有欠款，加之轉讓款合計應付8045萬元。至此，華電地產得到該項目90%的權益。

同年，中洲控股的前身深圳市長城投資控股公司花費2.58億元收購了華電地產，從而獲得了黃金臺項目權益。

2003年開始，華電地產、龍華公司、寶東公司的原股東深圳市龍崗投資控股集團有限公司（以下簡稱“龍崗投控”）在黃金臺項目權屬上一直存在糾紛并經歷長年訴訟。其中，華電地產和寶東公司曾多次提起訴訟，請求“獨占”黃金臺山莊全部項目權益，雙方訴求多次被駁回。

2018年7月，華電地產就獨占權益請求被駁回一事上訴至廣東省高院。近日，廣東省高院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

2020年3月，廣東省高級人民法院以（2018）粵民終2105號民事判決書對黃金臺項目做出終審判決，維持原判，即寶東公司享有黃金臺項目10%的利潤分享權，龍華公司和龍崗投控不享有黃金臺項目的權利。也就是說，中洲控股通過華電地產擁有黃金臺項目90%的權益。

住宅200億貨值仍在握

數次權益爭奪背后，是黃金臺項目蘊含的巨大價值。

2013年2月25日，黃金臺項目所在地塊被深圳市規劃和國土資源委員會認定為閑置土地；2014年，黃金臺項目宗地被納入深圳市2014年度土地整備計劃。

深圳市規劃和自然資源局龍華管理局回復記者采訪稱，早在2015年，A806-0001宗地的土地整備項目實施方案經市政府審議并原則通過，該實施方案為收回A806-0001宗地土地使用權，給予留用土地。目前，該宗地已納入深圳市已批未建土地處置專項行動。

根據實施方案，目前中洲控股擁有黃金臺項目留用地總面積為9萬平方米，其中商業用地12796.90平方米，容積率為10；居住用地面積77284.25平方米，容積率為4.16。按照容積率計算，該項目商業辦公建筑面積約為12.8萬平方米，居住用地建筑面積約為32.14萬平方米。

作為深圳北商務區的核心區域，閑置26年的黃金臺項目宗地的價值隨著深圳房價的上漲和該片區經濟的發展水漲船高。

2011年龍華新區成立以來，龍華的土地價格就一路走高，地王頻出。2013年，中海以總價38.2億元、樓面價接近2.5萬元/平方米拿下龍華地塊；2014年，龍光46.8億元再創龍華地價新高；2016年，電建金茂總價82.9億元、樓面單價5.67萬元/平方米拿下龍華金茂府項目地塊；2017年，首創以總價18.5億元拿下龍華一宗地，樓面地價4.23萬元/平方米；2019年6月，在經過激烈的角逐后，龍光以可售樓面地價約6.7萬元/平方米拿下龍華地塊。

地價上漲的背后，是無法忽視的房價上漲。安居客數據顯示，2015年以前，龍華區新房均價尚不足3萬元/平方米。到了2020年4月，龍華區新房均價已達到近5萬元/平方米。作為龍華區核心商圈的深圳北商圈，價格更高。

然而，記者走訪發現，深圳北附近已無多少新樓盤在售。貝殼找房數據顯示，黃金臺項目宗地周邊二手房價格普遍在5.5萬~10萬元/平方米，有的小區二手房掛牌價達到15萬元/平方米。

有中介人員告訴記者，深圳北片區目前在售新房住宅項目僅一兩個，售價在6.9萬~7.9萬元/平方米之間。

參照周邊房價計算，中洲控股目前擁有的黃金臺項目住宅部分貨值或超過200億元。

淡出深圳大本營

盡管黃金臺項目將給中洲控股在深圳的發展帶來想象，但縱觀這幾年的發展，中洲控股逐漸“淡出”深圳大本營。

中洲控股在2019年有兩個目標，一個是計劃實現銷售金額152億元，另一個則是計劃新增土地儲備計容積率面積100萬平方米。

2019年財報顯示，中洲控股2019年實現房地產銷售面積102.67萬平方米，銷售金額155.21億元，比上年同期增長17.83％，踩線完成目標。對于當下的2020年，中洲控股卻保守計劃實現房地產銷售面積91萬平方米，銷售金額133億元，可見乏力態勢。

2019年，銷售金額雖出現回暖，但經營活動產生的現金流量凈額卻出現大額下滑，同比下降128.07%至-8.4億元，主要原因在于支付稅費、土地價款增加所致。如此看來，強化銷售回款管理成了中洲控股維持經營的重中之重。

只不過，“有了面粉才有面包”。過去一年，中洲控股通過村企合作的方式僅取得竹仔園、上一村兩個項目，分別位于惠州和東莞。截至2019年末，中洲控股擁有土地儲備占地93.35萬平方米，總建筑面積243.36萬平方米，剩余可開發面積243.36萬平方米。

記者注意到，從深圳起家的中洲控股，近年來在深圳的存在感越來越弱。2019年年報顯示，主要項目銷售情況列表中已沒有深圳項目的身影，成都、惠州及華東地區成了公司的營收主力。

目前，中洲控股在深圳擬開發項目也只有兩個，分別是黃金臺項目和深圳寶安26區項目（開工時間不確定），在建開發項目僅一個，即深圳筍崗物流園項目，且該項目的開工時間為2014年11月，截至目前，仍是在建狀態，進度僅有9%。

至此，黃金臺項目或已成為中洲控股在深圳“施展拳腳”的獨苗。中洲控股在2019年財報中表示，“黃金臺項目位于龍華區深圳北站商務核心區內，位置極佳”，公司對其預計的投資額為61.43億元，預計2020年11月開工，2022年5月竣工。

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