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文/圖半島全媒體記者陳邵華鄭成海趙耀光

隨著外地品牌物業公司不斷來青跑馬圈地，青島本土物業正面臨著新的“內憂外患”。7月7日，記者從青島市物業服務保障中心獲悉，目前，全市營業范圍包含物業管理或物業服務的企業共有近2萬家，實際從事且有物業服務項目的企業已達1000余家，其中頗具規模和實力的物業公司只有百余家。對此，青島市委黨校教授劉文儉建議，引導扶持物業管理公司走品牌化、規?；l展道路，扶持發展物業管理集團，吸收中小型物業公司加盟，使其走平臺化、連鎖化、規?；⒁幏痘l展道路。

＞＞調查＜＜

外來品牌加速“跑馬圈地”

7月7日，在市北區鞍山一路88號黃金歲月廣場門口，居民們圍坐在一起打起了撲克。樓下大院里，大人們坐在長椅上乘涼拉家常，孩子們快樂地奔跑嬉戲。一樓公告欄里，張貼著多份寫給物業的感謝信，物業辦公室四面墻壁上掛著20多面錦旗。這棟30多層高的居民樓里住著1000多戶，幾年前因電梯屢屢發生故障等問題，這處小區頻頻登上各大媒體。如今，這里發生了巨大的變化。

市北區鞍山一路黃金歲月小區，物業人員為業主提供幫助。

“自我住進小區以來，這已經是更換的第四家物業公司了?！奔易?09戶的李大爺告訴記者，他今年70歲，在這里住了10多年，之前在這里服務的是本地物業公司，有幾家干不下去了，選擇在半夜偷偷撤走。現在的這家公司進駐以來，解決了困擾居民多年的難題，確實付出了很多?！捌綍r家里換水管，物業接到電話就上門了，連材料費也不收。”李大爺說。

深圳潤華物業孫海濤經理告訴記者，該公司進駐小區三年來，在原有兩部電梯的基礎上又增加了四部電梯，徹底解決了困擾大家多年的出行難，還安裝了其他相關設施，總共投入了20多萬元。他告訴記者，入駐以來小區物業費一直沒上漲過，“每年收取的費用僅夠發人員工資，整個項目一直處于虧損狀態?！?/p>

記者走訪了解到，不少外地物業公司紛紛加快了在青島市場的拓展力度。比如，在市北區銀川西路上的香山美墅小區，業委會解聘了提供多年前期物業服務的一家本土物業公司，引進了知名企業龍湖物業。在李滄區青山路上的福林苑小區，一家本土物業公司撤走后不久，潤華物業進駐小區開始提供服務。潤華物業孫海濤經理告訴記者，進入青島市場8年，進駐項目已達18個?！皟H在2021年，我們在青島就接手了三個項目?！?/p>

黃金歲月小區，新物業公司進駐后解決了電梯頻頻停擺的難題。資料照片

據了解，目前，在青島物業市場，外來知名品牌包括萬科、碧桂園、龍湖、綠城、保利、金茂、中海等一大批企業。以即墨區為例，2022年在該區從事物業服務的企業共達69家，其中來自外地的物業大鱷機構包括中糧地產、金科智慧、北京均豪、深圳物華、綠城、北京萬科等。

長華（山東）不動產服務有限公司孫經理說，外來物業公司大多是各大地產商自帶，青島本地一些大型地產公司也都有自帶物業，“地產商一般都把項目交給自己的物業公司來管理?！睂O經理認為，眾多外地巨頭來青進軍物業市場，也進一步加劇了市場競爭，導致一些小物業公司想靠自己做起來面臨極大困境。

黃金歲月小區，新物業公司進駐以后增設了許多設施。

實力品牌企業“百里挑一”

“因為物業企業沒有資質限制了，這幾年數量出現明顯增長。”7月7日，青島市物業服務保障中心相關工作人員透露，根據市場監管部門系統數據，目前全市營業范圍包含物業管理或物業服務的企業共有近2萬家，實際從事且有物業服務項目的企業已達1000余家?！皬奈飿I企業審核資質取消之后，成立物業公司不需要到主管部門備案和審核，市場上什么樣的物業公司都有，現在的市場相對更加開放?！惫ぷ魅藛T解釋說。

長華（山東）不動產服務有限公司孫經理說，對眾多外來地產物業而言，有地產商給予資金支撐，運行起來相對容易，但對相當多的中小企業而言，沒有足夠的資金支撐，經營并不輕松。以交房維修為例，如果屬于地產物業，地產商往往會提供維修保障資金等，讓物業來維護他們的品牌，這屬于小投入大回報。對于非地產物業而言，這方面的工作就比較難開展，有時候聯系開發商過來維修，對方愛理不理，結果業主們將矛頭都集中到物業這邊來了?！皩Ψ堑禺a物業而言，與地產物業進行競爭時面臨著很多劣勢。”

“工資少、待遇低、人員流動性強，這也是物業行業發展不起來的原因?！睂O經理說。不過，面對競爭，他坦言也有自己的應對策略，比如，擴大成本、做好服務，提供一些額外的增值服務，以此提高業主滿意度，在此基礎上爭取更多的項目，用薄利來贏取市場?！艾F在很多項目在選物業時都會考慮品牌，這無形中就讓中小企業眼睜睜地看著機會失去?！?/p>

記者查詢發現，中國指數研究院發布的2022中國物業百強榜單顯示，青島本土物業公司只有三家。青島市物業服務保障中心相關工作人員透露，目前青島頗具規模的物業企業數量占從事物業服務企業的百分之十左右，共有100多家，例如保利、龍湖、綠城、瑞源、新時代等。市北區物業協會秘書長張硯秀介紹，從市北區來看，好的本土物業，比如城建、恒福、廣和、頤欣中等頭部企業都稱得上品牌企業，其管理模式并不次于外來大品牌。

張硯秀坦言，如今，一些物業公司存在參差不齊的問題，很多小的物業公司手里只有一兩個項目，其專業性也不強，物業協會每年都開展相關培訓。新安全生產法實施以來，物業主管部門也推出了一套新的安全體系文件供小型物業企業使用，提高其物業服務質量和水平，使其盡量能達到青島市物業管理相關要求。

7月2日，江西路名都城小區，物業人員正在作業。

選聘物業期待“參考榜單”

《山東省物業服務企業信用信息管理辦法》規定，物業主管部門可定期通報物業服務企業信用等級情況，并將企業信用等級作為實施分類監管以及前期物業服務招標、業主大會選聘物業服務企業、表彰評選推介等活動的重要參考依據，實行守信激勵、失信懲戒。

2019年8月，青島市住房和城鄉建設局公布了第一批物業服務信用評分“紅黑榜”企業名單，其中物業服務信用評價“黑榜”共有十家企業上榜。當時，這份紅黑榜引起眾多市民的關注，但此后再也未見到此類名單出爐。夾嶺溝花園小區業委會主任張鵬說，不少小區在選聘物業公司時，除了要查看相應資質、了解整體實力外，一般還會到對方正在管理的項目現場進行實地考察。他認為，“如果主管部門定期公布物業行業的監管情況，尤其對一些劣跡斑斑的企業及時予以曝光，這樣可對物業公司起到制約作用。”

青島市物業服務保障中心相關工作人員透露，該中心信用評價部專門負責企業信用管理的事項，之前，青島有自己的信用評價系統，山東省住建廳建立了全省的統一信用評價系統后，地方的相關數據沒有大的靈活度了。此前，青島市也曾建立了自己的物業服務企業信用檔案系統，山東省住建廳建立了全省的統一信用評價系統后，要求各地并入，島城物業服務企業信用檔案系統就失去了效力。

全省物業信用系統為何在網上找不到入口？青島市物業服務保障中心相關工作人員透露，該系統不向公眾開放數據。成立一個物業服務企業要進入這個系統需到區里進行申請，填寫相關信息，包括企業成立時間、從業人數、管理規模等等，平臺會給出一個基本的分數評定，再根據每年的評優情況比如是否受過處罰等加減項，得出最終的企業信用分。全省物業信用系統對物業服務企業的影響客觀來講主要是對一些大企業，尤其是一些需要擴展規模的大企業有一定的約束力，因為其在招投標和評優時，會作為參考依據?！暗菍τ谛∑髽I來說，不需要備案和資質審核，也沒有去擴張和招投標的打算，對于這類企業約束力就比較小?！?/p>

青島市物業服務保障中心相關工作人員還表示，選聘物業公司一般是業委會根據業主大會的授權邀請招標，通過公開招標的形式選聘物業公司，目前不大存在物業企業過度包裝的情況，因為物業公司要到小區進行路演，在競標過程中以及入駐小區前會跟業主進行充分互動，對承諾事項以及公司資質進行充分的公示、公開。“除非有業委會存在暗箱操作的情況，才可能會出現過度包裝等問題。”

夾嶺溝花園小區，物業公司撤走后，其辦公室所在地已被拆除。

＞＞分析＜＜

缺監管，部分業委會的權限過大

市北區物業協會秘書長張硯秀說，物業作為社會中的細分行業，做了很多公益工作，但它同時也是企業。“比如疫情防控中，很多物業企業做了很多工作，政府工作報告中也提到把物業公司納入防疫體系當中，但社區和街道都有一部分防疫經費，物業公司尤其是青島的物業公司并沒有這塊費用?！?/p>

張硯秀認為，物業和業委會應該是和諧的合作伙伴關系，但是實際操作當中，對業委會的監管存在空缺，業委會應在街道辦事處和居委會的監管下運行，但是街道辦事處和居委會對物業公司的管理比較多，因為物業是企業，業委會屬于自治組織。他認為，當前一些業委會的權限過大。例如，有些小區公共收益都在業委會手里，但是按照物業管理條例以及相關規定，3個月要公示一次，但目前為止仍未執行落地，有些業委會就把這部分公共收益放入了自己的賬戶，有的甚至自己去理財，真正需要用于公共維修時，物業公司向業委會要錢卻要不出來。

他告訴記者，今年，按照省里要求，物業部門組織了一次安全檢查，協會也開展了地毯式檢查。最近出現了一個問題，專家提出消防設施癱瘓的一票否決，協會向市北物業部門提出，設備是全體業主的，物業公司對消防安全有所作為，發現后報告并提出整改措施，但是很多小區的公共收益在業委會手里，有的業委會不肯支付這筆費用，協會就向物業辦提出不能給物業公司一票否決。電梯的大修應該用公共收益或者公共維修基金，但是真正落地時，很多業委會因為權限過大，相應監管力度不夠，把公共收益放到個人口袋里，這是侵害物業公司和業主權益的行為?！搬槍Π踩珯z查重點問題致函各街道辦，請他們協助物業找業委會來解決公共收益等相關問題，這是我們最近要做的工作?！睆埑幮阏f。

青島市物業服務保障中心相關工作人員表示，從頂層設計來說，鼓勵成立業委會，但是對于業委會的監管，無論從民法還是省里及市里的政策法規上沒有明確的監管政策和手段，頂層設計是缺失的?！胺o授權不可為，作為地方行政管理部門沒有正確依據或者法律法規授權去對業委會做相應的監管?！?/p>

市北區海岸錦城三期，小區志愿者將一片空地改造成小花園。

＞＞聲音＜＜

謀發展，引導扶持物業管理集團

青島市委黨校教授劉文儉建議，物業辦、街道和社區要充分發揮業主選擇物業公司的權利，根據考核結果淘汰管理水平差、服務不合格、業主不滿意的物業公司，讓信譽好、服務優、軟硬件設施好的物業管理企業來兼并差的企業，支持服務好的物業公司做大做強。

劉文儉還建議，出臺小區物業管理辦法及服務標準體系，建立物業管理服務質量檢測評估機制。在區物業辦、街道辦事處領導下，以社區為單元，由居委會負責組織有關專家、居民代表，形成第三方評估小組，實行季度抽查、年度評估制度，對轄區物業公司的管理績效進行評估和小區物業星級管理。區、街根據各社區推薦情況，評選出年度五星級物業公司、優秀小區，在各平臺網站媒體予以公布并給予獎勵。

在多位業內人士看來，物業公司應該走品牌化發展之路。

“從物業管理本身的特點來看，物業管理公司走品牌化、規?；⑦B鎖化發展道路，發揮整體優勢和規模經濟優勢，既是市場競爭的必然結果，也是物業公司節省管理成本、實現可持續發展的需要。”劉文儉還建議，引導扶持物業管理公司走品牌化、規?；l展道路。要扶持發展類似錦江酒店管理集團、如家連鎖酒店類的物業管理集團，其職能定位是吸收中小型物業公司加盟，為中小物業企業提供服務、技術、標準等，管理加盟的物業服務企業，使其走平臺化、連鎖化、規?；?、規范化發展道路。探索支持物業公司圍繞小區居民需求，拓展服務范圍，例如老人及殘疾人日間陪護、日用品商店、便民早餐、家政服務等。

北京浩天（青島）律師事務所鄒律師也指出，物業公司應該走品牌化發展之路。“嶗山區上百家物業公司，卻沒有真正的大品牌，因為很多大品牌往往只拿新盤。以海信為例，新盤體量很大，而且新盤在五年之內最有贏利點，因為一切都是新的，沒有成本的復雜付出，而且有開發商扶持，開發商要保證品牌，也會把物業服務作為著力點。而大量的二手盤在把前期物業換掉的過程中，可選擇的品牌太少?！?/p>

作為書香門第小區業委會主任，鄒律師曾建議，每一個區級的政府平臺公司可針對這一行業組建高中低三個檔次的控股或獨資的物業公司。他認為，物業只要形成品牌，它的規?；浅Ｃ黠@，物業公司保安等人員的調用以及規章制度和格式化、規范化的建立，也非常順暢?！案邫n樓盤可以參與競標、可以參與新樓盤的接管，中端可以參與很多小區在更換物業過程中的量身定做。很多小區沒有物業，一旦小區出現真空，如物業半路走人或者小區混亂等狀況，低端物業公司可以直接作為臨時接管，而且收費等問題的過渡都會非常順暢。”

江西路名都城小區，保潔人員對小區設施進行消殺處理。

＞＞展望＜＜

化糾紛，建平臺打破信息不對稱

“從物業企業資質取消以后，物業服務行業魚龍混雜是個客觀事實?！鼻鄭u市物業服務保障中心相關工作人員表示，此前進入這個門檻，物業服務保障中心有一個資質監管的職能，現在全向市場放開，尤其是二手盤成立業委會選聘物業公司，這種完全由業委會自主選擇沒有明確的監管手段，對于物業服務保障中心來說，只能努力解決小區的信息不對稱問題?！靶^里出現了糾紛，物業服務保障中心會根據相關規定推動物業企業把服務、收費及其他承諾事項進行公開?！?/p>

“其實，現在很多問題都是因為信息不對稱造成的，比如小區的車位是怎么分配的，公共收益是怎么花的，很多小區業主沒有渠道去知情，或者當下公開的手段導致了人為操作的空間?！边@位工作人員還介紹，去年，青島市物業服務保障中心做了一個三公開的工作，推動小區的信息公開，讓全體業主去知曉，通過科技賦能的形式，按照住建部智慧物業試點城市建設智慧物業管理服務平臺。目前，平臺的業主端和街道辦事處以及業委會端已經上線，推動業主、業主委員會、物業企業和行政管理部門、街道辦事處和市區物業管理部門都在平臺上，業主有問題可直接在線上跟相關企業或者政府職責部門反映，從而建立起線上溝通平臺和議事機制，推動小區內公共事務的公開。

“下一步，市物業服務保障中心要推動這些事項全部在平臺上公布，小區業主可以通過這個平臺查詢物業服務合同、公共資金收益是怎么花的，小區車位如何管理的、電梯維保合同是怎么簽的、怎么約定的，物業服務合同是怎么簽的、怎么約定的，讓業主對小區的公共事務有知情權，從而消除因為信息不對稱造成的一些相互猜忌或矛盾、糾紛。”這位工作人員說。

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