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『昨天（2022年2月12日），萬科董事長郁亮先生的一篇內部講話刷屏了。大意是中國的房地產開發企業進入了“黑鐵時代”，所以萬科要去金融化降杠桿，回歸制造業的本質，縮減規模，精簡機構，節衣縮食，管理下沉云云。

從“黃金”到“白銀”，再到“青銅”直至今天的“黑鐵”，不是我不明白，這時代變化快啊！』

但是，作為景暉智庫首席經濟學家，房地產經紀、運營和服務行業從業超過20年的一位老兵，我認為：開發商的“黑鐵時代”恰是經紀服務商的“黃金時代”。

其實，中國的房地產從開發為主的增量時代轉為以交易、運營和服務為主的存量時代早就開始了，只是以前沒人相信會如此之快，或者不愿意承認。盡管自2009年，北上廣深四個一線城市的二手房交易量就超過了新房，且差距越來越大；盡管2020年8月，貝殼在美國上市，一度創造了6300億人民幣的市值，遠超中國任何一個開發商（本人對貝殼的商業模式和擴張手段依然質疑）；但是2021年的“恒大債務危機”讓大家不得不承認和相信，這一天真的來了。水退潮了，才知道誰在裸泳。開發商的超級信用和強勢地位已成昨日黃花，現在是施工方不給錢就不干活，材料商不給錢就不發貨，經紀公司不結傭金就不賣房。郁亮先生的話是大實話，其實開發商自己也早就布局了商管、物業、長租房、中介等領域，謀求轉型，只是轉型能否真正成功，尚存在不確定因素。2012年至今的10年，我一直代表中國的房地產經紀行業和長租房行業開展國際交流，也曾在我愛我家集團負責了五年的海外業務，期間訪美幾十次，包括和巴菲特的伯克希爾哈撒韋HOMESERVICES磋商合作三年，看到了美國每成交8套房產，其中7套都是二手房的現實，也接觸了美國房地產行業各種類型的企業和各界人士。其實，在美國，房地產行業的代表型企業主要是經紀公司、運營公司和金融機構，開發商不是主角。很多房地產開發項目的背后是個項目投資機構，開發商只是代建商。今天，中國的很多開發商也在轉型做代建。我們不能說美國的今天就是中國的明天，但是市場經濟和城鄉發展本身的內在規律是要敬畏和遵循的。

具體講講

為什么說房地產經紀服務商的

“黃金時代”到來了

01

從新房來看，這幾年全國新房交易的GTV在17-18萬億的規模，是二手房的3倍左右，但是市場越來越從賣方市場轉向買方市場，開發商在降價促銷的同時對渠道的依賴度越來越大。以前代理商為了拿獨家代理項目要向開發商交保證金，而現在某平臺因為在某些城市的疑似壟斷地位，可以要求開發商倒交保證金，否則就不開賣。三十年河東，三十年河西，但是時代發展的速度讓河東到河西只用了三年。當然，壟斷是不對的，誰向誰交保證金其實背后的本質是誰更強勢。客觀的講，過往開發商對經紀公司的絕對強勢地位正轉化成雙方今天的平起平坐，鄙視鏈正在變成彼此的尊重和理解，雖然有些開發商也試圖通過自建銷售渠道替代經紀公司和外部渠道，但是鮮有成功案例，只能是一種防御性制衡而已。地位的平等，意味著經紀公司可以從開發商那里爭取到更高的傭金點位，更快的結傭速度，更好的商務條件。香不香，代理商、中介和平臺自己心里應該有數。

02

從二手房來看，隨著大規模開發漸近尾聲，存量房交易將逐步成為市場的主流。中國走到每8套房產交易7套是二手房的時代，大概率不會超過10年的時間。關鍵，還有一個二手房交易的引爆點正在向我們走來，那就是房地產稅的開征。今年，房地產稅會在國內部分城市落地，大概率會針對多套持有，大面積持有的業主征收。其后果無疑會增加出售及出租的房源。而按照長效機制的邏輯，房地產稅一旦推出就應該啟動限購等行政調解手段的退出，從而增加自住型客源。更為重要的是，在不增加人民群眾整體稅負的大原則下，持有環節加稅的同時，交易環節應該相應的減稅，中介公司也許再也不用做“陰陽合同”了。房源增加，客源增加，交易環節減稅，二手房交易量不大幅增加才怪。北京這些年平均一年二手房交易量也就16-17萬套，相對于1000萬套的存量池子，換手率不過1.6%-1.7%。美國每年的存量房換手率在7%左右，也就是說，房地產稅一旦開征，二手房交易量很有可能會翻兩番。對于房地產經紀公司來說，房價不重要，交易量才是關鍵，這跟證券公司是一個道理。

03

從房屋租賃市場來看，“租購并舉”、“租購同權”已成國家戰略。目前2.5億的租房人口，5萬億的房租轉移支付打底，未來只會更多，不會更少。過往一年，鼓勵保障性租賃住房發展的政策層出不窮，而我正在向有關部門建議：發展長租房應該保障性和市場化雙管齊下，雙輪驅動。長租房行業的發展未來給運營商和經紀機構帶來的商機是巨大的。特別是去年長租房被納入了基礎設施公募REITS范疇，未來金融資本的助力更是讓長租房行業如虎添翼。

更為重要的是，存量時代的經紀服務商在養老、文旅、園區、社區服務、城市存改舊改、農村鄉村振興等領域還大有可為。

『綜上所述，開發商進入“黑鐵時代”的同時經紀服務商進入“黃金時代”，這是時代發展的必然，與其唏噓感嘆，不如順勢而為。我們看到許多開發商正在向運營、服務、二手房交易領域轉型，我們也看到過往的經紀服務商正在通過數字化、多元化的發展謀求迭代升級?？萍紤脠鼍盎鳂I管理精細化，服務品質專業化，再疊加金融創新（REITS）的演進，中國的房地產行業從增量轉向存量的明天仍然是一片光明的！而打打鬧鬧了二三十年的開發商和代理中介公司很有可能會殊途同歸?！?/p>

一切過往，皆為序幕！

讓我們不忘初心，砥礪前行，

一起向未來！

景暉智庫首席經濟學家胡景暉

2022年2月13日星期日

于北京通州

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