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原標題：《2021中國城市租住生活藍皮書》發布住房租賃市場將開啟黃金10年

長租房作為一個肩負起新市民、青年人安居責任的行業，在洗盡鉛華之后，正在逐步找到自身的發展節奏，穩步前行。

以自如為代表的市場化長租機構，更加專注于提升自身的運營能力和產品創造力，并伴隨著移動互聯網的賦能，讓機構化長租房已經成為65%租客的首選。

近日，自如研究院攜手新華網共同調研編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》（下稱《藍皮書》）正式發布，由國務院參事室特約研究員姚景源、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹、中國城市中心總工程師張國華、北京房地產中介行業協會會長李文杰聯袂做序。

《藍皮書》指出，在“發展住房租賃市場”的一系扶持性政策指導下，目前專業化住房租賃企業在推動租住產品矩陣化發展、居住服務水平提升、數字化技術賦能等方面已初步趕超世界水平。預計在2030年中國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規模近10萬億元，將迎來行業發展的“黃金十年”。

利好政策頻出，

城市年輕人住房問題明顯改善

一座城市有沒有活力，關鍵要看能不能留得下年輕人。大城市擁有更多的就業機會，更好的教育和更全的醫療，自然會吸引大量的人群向大城市聚集，以尋求更好的發展。這就產生了更多的住房需求，但同時也帶來了更多的住房問題。面對價格高、壓力大的現實狀況，如何打造一個人人住有所居，規范發展的長租房市場，就成了當下迫切需要解決的問題。

對此，自如發布的《藍皮書》指出，近年來在政策的引導下，住房租賃作為歷史進程上的重要一環，正向“加快培育”的定位轉變。

去年年底，中央經濟工作會議中首次明確提出“長租房”概念，取代了原有的長租公寓的提法，并表示要加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。

在今年三月份的兩會政府工作報告中也明確，通過增加租賃用地供給、安排專項資金、集中建設等辦法，增加保障性租賃住房和共有產權房的供給，規范發展長租房市場，緩解城市青年人住房困難問題。

此外，“十四五”規劃綱要進一步表示，加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策。

顯然這一些列高頻次，高規格的政策導向，意味著住房租賃市場的宏偉藍圖已被清晰地描繪出來，住房的民生屬性被提升到了空前的高度。更要求住房租賃企業要在已有的市場基礎和管理經驗上，進一步以強化精細化運營、拓展業務模式，讓“房”能遵循長期“住”的本質。

在這樣的要求下，租房體驗得到了全面改善?！端{皮書》提供的數據報告顯示，2021年上半年全國重點城市長租房租金同比、環比漲跌幅度均較為平穩，其中杭州、天津等部分城市租金環比小幅下降。同時，機構化長租房的租金價格呈現穩定態勢，即便在租客租房需求上漲的月份，也未出現波動。對租客群體而言，機構化長租房更具性價比。

同時，在服務方面，專業長租機構還為用戶提供租住期間保潔、維修、網絡、客服、租務辦理等全周期生活配套服務。據自如數據，其圍繞保潔、搬家、維修開發了170種生活服務產品，每年累計服務約150萬用戶、月均服務工單100萬單，約99%用戶給出好評，生活服務板塊年度GMV已突破10億元。

對此，中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹認為，發展專業化規?；》孔赓U企業，是行業健康發展的重要抓手和手段。其標準化的租戶服務、穩定的租賃關系，將改善租客的租房體驗，為租客帶來放心、安心的居住體驗。

租賃“剛需”加大

65%租客選擇機構化長租房

由于高品質的租住生活成為普遍追求，專業化的住房租賃企業在居住產品、生活服務上帶來的品質提升和模式創新，讓更多城市年輕人將長租房作為首選。

《藍皮書》的統計數據顯示，有65%的租客在選擇稱心如意的房子時，將“機構化長租房”位列首位，這一數據相較去年調研時上升9%。對于這樣的選擇，有受調租客表示，經歷過疫情影響，機構化長租房居住體驗相對穩定，生活服務也更加全面，同時APP等線上工具讓找房更方便迅速。

除了高品質的居住體驗，租客選擇長租房的另一個原因是，普通租房充滿不確定性，房東也有隨時解約的問題，而長租房則可以讓租客住得更安心?！端{皮書》調研顯示，一線及新一線城市租客租房時間正在變長，已有75%的租客租房時間超3年，其中12%的租客已超10年。在面向未來的租房意愿，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客愿意租房10年。

值得提出的是，隨著年輕人“租購”意愿更趨理性，58%的城市租客表示通過租房結婚來完成“小家”。而在機構化長租房租客中，對租房結婚的接受程度更高，達83%。

對此，中國城市中心總工程師張國華表示，隨著人口向城市群及中心城市等優勢發展空間遷移趨勢日益加快，規模龐大、年輕、教育程度高的“長租人”群體正在“崛起”，他們的住房觀念也逐漸從“候鳥式遷徙”過渡到大城市常住。尤其是一些房價較高的城市，相比于背負長期房貸壓力，長租房更易獲得高品質的居住條件，極大緩解了年輕租客群體的個人經濟壓力。

對于住房租賃市場來說，未來租客群體的數量規模仍將會持指數式上升，對居住空間的優良品質要求也更加關注，相關住房租賃企業需要不斷強化自身的產品和服務能力，為廣大租房群體提供更加完善的生活條件。

創新增益租模式

出租周期最短縮至4.7天

與此同時，機構化長租房作為市場的連接紐帶，在受到租客青睞的同時，也成為更多業主的選擇?！端{皮書》調研發現，當前業主群體正趨于年輕化，自如近兩年的新晉業主中，“80后”占比已達32%。這些年輕業主更加理解“好房才好租”的理念，傾向選擇專業化住房租賃企業進行出租托管。

機構化長租房的另一個好處就是，有效地解決了存量房資產長久以來運營效率低，存在資源閑置和浪費的情況。像自如這樣的長租機構就提出了“增益租”的概念，為存量資產運營、升值提供了很好的解題思路。

《藍皮書》中對于“增益租”是這么描述的，“業主與自如的關系從單純委托出租，轉向長期的合作共贏，收益價值從過去一筆敲定租金的“即時價值”，轉向“長遠價值”，這也促使自如向房屋資產管理平臺邁進?！?/p>

該模式主要由長租企業與業主共同商定出租價，采用“保底收益+收益分成”的創新機制，對于老舊、毛坯房源業主更具有吸引力。自如通過裝修改造提升房屋的市場競爭力，有效激活存量物業，為租賃市場供給注入活力。此外，實行委托透明化有利于保障業主的權益，形成合作共贏的局面。

在專業租賃機構的運營下，房屋的整租周期顯而易見地大幅縮短，出租效率大大提升?！端{皮書》調研顯示，2021年全國重點城市的房屋平均出租周期為45天。以北京市場二居室為例，“業主直租”的出租周期約70天，中介的出租周期約43天，自如等住房租賃企業周期約15天。

此外，如果房屋經整體改造得到品質提升后，市場競爭力和出租效率會進一步提高。以自如的整租產品為例，配備智能家居的4.0風格的房源平均出租周期約21天，而智能家居覆蓋度、居住風格美觀度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。

效率的提升自然帶動了業主對于租賃機構托管服務的認可?！端{皮書》調研顯示，2016-2020年間，業主平均托管時長約4年，但尋求5年以上托管的業主比例有所提高，從2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行業受疫情影響，這一比例仍與疫情之前持平。

從省心層面看，長租機構正在被越來越多的業主選擇。這些業主在普遍曾受到“房屋損壞”、“拖欠房租”、“裝修陳舊”等方面的困擾。在于長租機構合作后，不但瑣事不用操心，還有管家的專屬服務、定期保潔、維修服務、裝配升級、線上APP等查看房屋狀態等，讓80%的業主表示可以更省心地出租。

北京房地產中介行業協會會長李文杰表示，進入2021年，隨著住房租賃市場的不斷完善，對于業主而言，房屋出租已成為房屋資產管理的新方式。選擇專業化住房租賃企業，不僅能更省心，更能滿足租客對租房品質化日益增長的要求，其出租收益也會有更好保障。

長租行業迎來黃金十年

一方面是政策引導與扶持更加細化，另一方面是租客對于長租生活模式的接受度越來越高。住房租賃市場即將迎來規模的爆發期。

根據《藍皮書》的調研預測，基于我國城鎮化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場規模將達到10萬億元，行業進入發展的“黃金十年”。

但在此進程中，仍會有不少難點，需各方合力共同破局。尤其是機構化長租房占比率亟待提高?！端{皮書》調研發現，當前我國機構化長租房占比不足5%，而德國達到了22%、美國則是30%，日本最高達到80%。對比之下，我國的機構長租房市場有著更大的增長空間。

通過專業化的長租機構，加速建立更為成熟的住房租賃托管及服務體系，不僅覆蓋區域大、系統服務齊全，同時能維穩租金波動，保持在租客群體合理且可接受的范圍。

痛點之外，我國的住房租賃領域也有著自己獨特的優勢，在產品豐富程度、生活服務配套、科技與數字化能力、生活社區建設情況、租房居住體驗等方面，都達到了世界領先水平。

以自如為例，提供的租賃產品包括了分散式和集中式，分散式房源的入住率超過95%。而集中式方面，自如已在全國8城管理73個集中式項目，整體出租率超98%。

在數字化賦能方面，我國的機構長租房更是處于世界領先地位，以“找房、選房、看房、簽約”這一流程，對比中、美、日三國的數字化水平。目前美國租房人群主要通過中介網站、論壇、報紙、社區廣告等渠道獲取房源信息，日本則主要通過線下中介門店咨詢帶看方式，而在中國，基于互聯網、大數據的運用，主流的住房租賃企業基本已實現APP移動找房、VR看房、通勤找房、地圖找房等智慧找房方式。

甚至連租房合同也逐步“無紙化”，實現APP線上完成，改善了信息不透明的痛點，讓出租更加安全、便捷，也對住房租賃市場的規范化發展起到推動作用。

綜合國內外租賃市場發展的經驗來看，秦虹認為未來10年內，通過培育樣板機構，打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發展保障性租賃住房的同時，提高機構化長租房占比，尤其在一線重點城市到15%以上，對承接租賃需求，推動行業長效穩定發展具有重要意義。

國務院參事室特約研究員姚景源也認為，在“十四五”期間，要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”是一項城市建設領域的系統性民生工程，要培育一批專業化住房租賃企業，使長租房與政策性租賃住房形成同頻共振的發展格局，讓廣大的租房群體從“住有所居”邁向“品質居住”。

《藍皮書》也直言，在面對未來10年的發展機遇中，住房租賃企業要秉持“長期事業”發展心態，堅持“品質先行”根本基礎，以“分散式”與“集中式”并行發展的策略進行差異化布局，來滿足不同的租房需求和職住平衡。文/本報記者李桁

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